Immobiliengutachten für Trennung / Scheidung
Bewertung von Immobilien bei Trennung und Scheidung
Wert einer Immobilie bei Trennung und Scheidung neutral ermitteln lassen!
Eine Trennung bzw. Scheidung tut nicht nur emotional weh. Sind gemeinsame Immobilien vorhanden, steht eine Auszahlung an, muss Zugewinn durch Immobilienbesitz berechnet werden oder wollen Sie im Vorfeld einer Scheidung die finanziellen Konsequenzen kennen?
Für die Wertermittlung einer Immobilie ist es zunächst einmal unerheblich, ob es sich um einen freien Verkauf, eine Zwangsversteigerung oder eine Verwertung im Zuge von Trennung bzw. Scheidung handelt. Zur Bewertung werden entweder gerichtliche oder außergerichtliche Verfahrenswege beschritten.
Sinnvoll, prozessbeschleunigend und kostensparend ist es, beide Ehegatten in die Klärung einzubeziehen. Eine objektive, unabhängige Bewertung der Immobilie durch den neutralen Sachverständigen empfiehlt sich bereits vorab.
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Möglichkeit 1 = Außergerichtliche Regelungsmöglichkeiten
Einvernehmliche Regelung des Immobilienwertes
Hierbei verständigen sich die Eigentümer einvernehmlich auf einen Verkehrswert. Um einen realistischen Wert zu erhalten, werden meist ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage miteinander verglichen. Den Beteiligten ist hierbei meist klar, dass es nicht um den ganz genauen Wert geht, sondern um einen Näherungswert, mit dem beide Seiten gut klar kommen. Diese Lösung bring sehr oft Problem mit sich, wie man sich denken kann.
Einbeziehung von Immobiliengutachtern
Wenn sich die Eheleute nicht einigen können, besteht die Möglichkeit, dass ein oder beide Eigentümer jeweils einen Immobiliengutachter zur Wertermittlung heranziehen. Die Immobiliengutachter sind dann sog. Parteivertreter und werden auch vom jeweiligen Auftraggeber bezahlt. Im Gegensatz hierzu gibt es auch die Möglichkeit, dass sich beide Eheleute auf einen gemeinsamen Immobiliengutachter einigen. In diesem Fall wird ein sog. Schiedsgutachten erstellt. Beide Parteien sind an das Ergebnis des Gutachtens gebunden.
Was ist ein Privatgutachten?
Damit ein möglichst genauer Wert ermittelt wird, kann ein sog. Privatgutachter herangezogen werden. Dieses Gutachten wird von einem Ehepartner beauftragt und soll meist die Position des Auftraggebers untermauern. Dieses Gutachten ist nur dann gerichtlich verwertbar, wenn beide Ehepartner das Ergebnis anerkennen. Daher wird die gemeinsame Auftragsabwicklung sowie Beauftragung empfohlen. Zudem sparen sich die beiden Parteien nicht selten viele tausend Euro an Honorarkosten, da der ausführende Immobiliengutachter nicht nach der JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetzt) abrechnet, sondern meist als Festhonorar oder nach seiner Honorarordnung.
Was sind Schiedsgutachten?
Wenn sich die Eheleute prinzipiell einigen wollen, jedoch bei der Wertermittlung auf Hilfe angewiesen sind, kann alternativ auch ein sog. Schiedsgutachter bestellt werden. Beide Eheleute beauftragen diesen zusammen und einigen sich darauf, die Ergebnisse des Gutachtens anzuerkennen (Schiedsgutachtenvertrag). Beim Schiedsgutachtenvertrag erhalten die Eheleute auf außergerichtlichem Weg eine für beide Seiten verbindliche Wertermittlung, der zeitlich aufwendige gerichtliche Streit wird vermieden und zudem Kosten gespart.
Möglichkeit 2 = Gerichtliche Wertermittlung
Selbständiges Beweisverfahren (§§ 112, 113 FamFG, 485 ZPO)
Im Rahmen der Scheidung erfolgt der Streit um die Immobilie nach den rechtlichen Vorgaben des Zugewinnausgleichs. Das bedeutet, dass der Zugewinnausgleich nur dann erfolgen kann, wenn dem Gericht die Werte der einzelnen Vermögensgegenstände vorliegen.
Um den Zugewinn zu ermitteln, muss also zuerst ein selbständiges Beweisverfahren geführt werden.
Dieses selbständige Beweisverfahren, das auf der Basis des §§ 113, 485 ff. ZPO geführt wird, schreibt vor, wann und wie dieses Verfahren zu erfolgen hat. Vereinfacht kann man sagen, dass das Verfahren des Zugewinnausgleichs noch nicht anhängig sein darf und sich im Wesentlichen nur auf Vermögenswerte erstreckt, die einer Bewertung bedürfen. Das wären u.a. Häuser, Wohnungen, Grundstücke, landwirtschaftliche Betriebe oder Unternehmen.
Das Beweisverfahren wird von dem Gericht geführt, dass auch für das Hauptsacheverfahren, also den Zugewinnausgleich, zuständig sein wird. Häufig schreibt das Gericht im Beweisverfahren vor, dass der Zugewinnausgleich innerhalb einer Frist zu erfolgen hat. Das ist auch nachvollziehbar, denn die bewerteten Objekte, ob es sich nun um eine Immobilie oder ein Unternehmen handelt, unterliegen hinsichtlich des Wertes marktüblichen, gelegentlich aber auch außerordentlichen Schwankungen.
Ist in einer Ehe Immobilienvermögen vorhanden, muss bei einer Scheidung meist der Zugewinn nach § 1373 BGB festgestellt werden. Meist unabhängig davon, ob die Immobilie im gemeinsamen Besitz ist oder nur einer der Ehepartner im Grundbuch angegeben ist. Nicht selten fordern weitere strittige Sachverhalte Klärung, etwa in die Immobilie erbrachte Arbeits- oder Geldleistungen eines Ehegatten. Das Streitpotenzial ist hier besonders hoch.