Immobiliengutachten bei Erbschaft / Pflichtteil etc.

Gutachten bei Erbschaft

Immobilie geerbt, was nun? Auf den Wert kommt es an

Wer eine Immobilie erbt, dem stellen sich auf einmal viele Fragen: Soll die Immobile verkauft, vermietet oder selbst nutzen werden? Wie wird die Erbschaft in einer Erbengemeinschaft aufgeteilt? Eine der wichtigsten Fragen aber ist sicherlich die nach dem Wert der Immobilie. Ist das geerbte Haus oder die Wohnung von hohem Wert? Oder muss in aufwändige Sanierungen investiert werden?

Nehmen die Erben die Bewertung der Immobilie selbst vor, führt dies meist zu groben Fehleinschätzungen und im schlimmsten Fall sogar zu großen finanziellen Verlusten. Um dies zu vermeiden, sollte unbedingt ein erfahrener Immobiliensachverständiger hinzugezogen werden, der den tatsächlichen Wert der Immobilie durch ein professionell erstelltes Gutachten errechnen kann.

Häufig kommt es vor, dass eine Immobilie nicht nur an einen, sondern an mehrere Erben übergeben werden soll. Eine Erbengemeinschaft muss dann erst einmal klären, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll. Soll die Immobilie im gemeinsamen Besitz bleiben? Soll sie verkauft werden? Oder soll die Immobilie in den Besitz nur eines Erben übergehen und der zukünftige Alleineigentümer muss die anderen Erben auszahlen?

Die grundlegendste Voraussetzung, um eine sinnvolle Entscheidung zu all diesen Fragen überhaupt treffen zu können, ist es den Wert der Immobilie genau zu kennen. Denn nur dann ist klar, welcher Erlös sich mit dem Verkauf der Immobilie erzielen lässt, welcher Wertanteil jedem einzelnen dabei zusteht oder wie hoch der Betrag ist, den ein Erbe den anderen ausbezahlen muss, wenn er als Alleineigentümer für das Haus oder die Wohnung eingesetzt wird. Die Feststellung des Marktwertes einer Immobilie sollte dabei stets durch einen diplomierten Immobiliensachverständigen erfolgen, der den Wert fachkundig, korrekt und vor allem auch neutral ermittelt.

Immobilienbewertungen – Welche Arten von Gutachten sind üblich?

Wird eine Immobilie vererbt und soll diese in dem Zusammenhang bewertet werden, gibt es zwei Möglichkeiten: die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens oder eines Kurzgutachtens. Das sogenannte Verkehrswertgutachten listet alle Wertfaktoren einer Immobilie in sehr detaillierter Form auf, liefert ausführliche Begründungen für bestimmte Wertansätze und hat in der Regel einen Umfang von ca. 40 bis 60 Seiten. Ein Verkehrswertgutachten ist vor allem dann sinnvoll, wenn unter den Erben Uneinigkeit über den Wert einer Immobilie herrscht und rechtliche Auseinandersetzungen drohen. Dann kann detailliert und faktenbasiert belegt werden, welchen Marktwert die Immobilie tatsächlich hat.

Ein Kurzgutachten beinhaltet dagegen nur kurze Objektbeschreibungen und Erläuterungen zu bestimmten Wertfaktoren. Die Art von Immobiliengutachten ist dann sinnvoll, wenn unter den Erben grundsätzlich Einigkeit herrscht und der Wert einer Immobilie lediglich kurz und übersichtlich dargestellt werden soll. Ein Kurzgutachten hat dementsprechend nur einen Umfang von ca. 8 bis 12 Seiten und ist deswegen auch deutlich günstiger als ein Verkehrswertgutachten. Allerdings hat das Kurzgutachten keinerlei rechtliche Relevanz bei gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Immobilienbewertung zur Berechnung der Erbschaftssteuer

Im Zuge der Erbschaft einer Immobilie erhebt das Finanzamt im Regelfall eine Erbschaftssteuer. Damit diese korrekt berechnet werden kann, muss dafür der Wert einer Immobilie bekannt sein. Das Finanzamt ermittelt den Wert anhand von Durchschnittszahlen von vergleichbaren Objekten in der Region. Da das Finanzamt die Immobilie aber nicht direkt vor Ort begutachtet, kann es passieren, dass der Wert und damit auch die Erbschaftssteuer zu hoch angesetzt werden.

Deswegen sollte der Erbe auch immer selbst bei einem qualifizierten Immobiliensachverständigen ein Wertgutachten in Auftrag geben und es dem Finanzamt vorlegen. Die Vorteile eines solchen Gutachtens: es wird auf Grundlage einer Vor-Ort-Besichtigung erstellt, erfasst statt Vergleichswerten die individuellen Wertfaktoren eines Objektes und bestimmt damit den Wert sehr genau und wertgerecht – und damit auch die Festsetzung der Höhe der Erbschaftsteuer.

Immobilienbewertungen als wichtige Entscheidungsgrundlage im Erbfall

Vermieten, verkaufen, selbst einziehen? Wer eine Immobilie erbt, braucht detaillierte Informationen rund um das Objekt, damit er entscheiden kann, was am besten damit geschehen soll – und zwar unabhängig von emotional geprägten Präferenzen, sondern ganz klar basierend auf Fakten und Zahlen. Denn ein Gutachten liefert nicht nur Angaben zum aktuellen Marktwert der Immobilie. Es macht auch Angaben zum allgemeinen Zustand der Bausubstanz, zum Zustand von Heiz- und Elektroanlagen, Keller und Dach.

Bedeutet: Anhand des Gutachtens kann gut abgeschätzt werden, welche großen oder kleinen Sanierungsarbeiten in naher Zukunft auf den Besitzer zukommen, welche Kosten dadurch entstehen – und damit verbunden auch, ob diese Investitionen getragen werden können oder ein Verkauf doch die bessere Alternative wäre.

Was bei der Erstellung eines Gutachtens auch berücksichtig wird, sind Einträge im Grundbuch der Immobilie. Besteht ein eingetragenes Nutzungsrecht für das Grundstück durch Dritte? Sind bestimmte Grundpfandrechte wie z.B. eine Hypothek eingetragen? Oder ist die Immobilie überhaupt schon abbezahlt? Auch diese Informationen im Gutachten liefern einem Erben oder einer Erbgemeinschaft wichtige Entscheidungsgrundlagen dafür, welchen Weg man mit einer geerbten Immobilie gehen möchte.

Wertgutachten für Finanzamt

Neutrale Wertermittlung von Immobilien für Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer

Die Erbschaftssteuer regelt die Besteuerung von Immobilien. Für selbstgenutzte und vermietete Immobilien gelten Sonderregelungen zur Besteuerung. Durch die Anwendung der Berechnungsmethoden gemäß Bewertungsgesetz können im Einzelfall erhebliche Falschbewertungen für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer zustande kommen.

Anfang 2009 haben sich die Spielregeln bei der Bewertung von Immobilien durch die in Kraft getretene Reform der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer erheblich verändert. Für die steuerliche Grundbesitzbewertung wird jetzt aber der sogenannte gemeine Wert (anstelle Bedarfswert) zugrunde gelegt.

Immobilienbewertung und Immobiliengutachten für Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer und Zugewinnausgleich bei der Vererbung von Immobilien (Haus - Wohnung usw.).

Gutachter / Sachverständige helfen Erben nach der Steuerreform

Die Reform der Erbschaftsteuer bringt eine bedeutende Änderung: Immobilien werden künftig höher bewertet und damit können Steuern bei der Vererbung anfallen oder höher ausfallen. Damit Erben und Erbengemeinschaften nicht versehentlich zu viel zahlen, sollte der Wert der Immobilie genau ermittelt werden - mit Hilfe eines Sachverständigen. Nur mit einem professionellen Verkehrswertgutachten von einem Immobiliengutachter in der Hand haben Steuerzahler die Möglichkeit Einsprüche zu begründen.

Immobilien zum Verkehrswert

Bis zum 31.122008 werden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50% bis 80% des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht verpflichtete aber den Gesetzgeber, alle Erbsachen gleich zu behandeln - also etwa Immobilien und Bargeld. Alles müsse mit dem Verkehrswert angesetzt werden. Die neue Bewertung wird also zu deutlich höheren Werten führen. Das "soll" durch höhere Freibeträge aufgefangen werden.

 
Ab Januar 2009 klarere Verhältnisse | Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Nun sollen klarere Verhältnisse herrschen: Wenn ein Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, werden in dem Bescheid zur Besteuerung 600.000 Euro zugrunde gelegt. Wird ein Haus vererbt und gibt es kein Testament, muss der Erbe das Finanzamt darüber informieren. Die Behörde schickt dann ein Formular für eine Steuererklärung.

Hier muss der neue Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie eintragen.

Gutachter / Sachverständige können helfen | Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Grundsätzlich können Erben diesen Betrag meist nicht allein ermitteln. Wer Hilfe braucht, kann aber einen Immobiliengutachter beauftragen. Sogenannte Onlinebewertungen oder Cirka-Bewertungen, wie in Internetportalen haben mit dem Verkehrswert nicht zu tun. Diese Bewertungen sagen nichts über das Baujahr, Qualität und Zustand des Hauses oder der Wohnung aus - also über die vielen anderen Faktoren, die den Wert eines Hauses deutlich beeinflussen können.

Nur mit einem Verkehrswertgutachten kann der Wert richtig ermittelt werden!

Durch die Anwendung der Berechnungsmethoden gemäß Bewertungsgesetz können jedoch im Einzelfall erhebliche Überbewertungen der Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer zustande kommen. Das Bewertungsgesetz ermöglicht daher den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts durch ein qualifiziertes Immobiliengutachten anerkannter Sachverständiger.

Das Finanzamt setzt oft höhere Werte an

Neue Eigentümer müssen prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten nicht anerkennt. „Das Finanzamt wird dann wahrscheinlich einen Bescheid mit einem höheren Verkehrswert schicken. Wer der Ansicht ist, der Hauswert oder Wohnungswert sei dort zu hoch angesetzt, kann gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen.

Sachverständige berücksichtigen auch Marktdaten

Um solchen Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei sehr großen und teuren Immobilien am besten, wenn die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen erfolgt. Er besichtigt die Immobilie, führt eine Sachaufnahme durch und bewertet daraufhin die Immobilie. Der Gutachter nutzt dazu Marktdaten, örtliche Mietspiegel oder vergleicht das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Gebäuden, die in der Vergangenheit verkauft worden sind.

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